Contrato
Contrato de Investimento para Incorporação Imobiliária
Conheça o modelo do nosso contrato
CONTRATANTE: [NOME], inscrito no CPF/CNPJ sob o nº [número] domiciliado [endereço] adiante denominado INVESTIDOR.
CONTRATADA: DEJO EMPREENDIMENTOS E URBANIZAÇÃO LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 57.387.413/0001-98 com sede na [endereço] adiante denominada DEJO.
Cláusula 1 - Objeto do Contrato
1.1. O presente contrato tem como objeto o investimento de recursos financeiros, por parte do INVESTIDOR, na empresa DEJO, para a construção e comercialização de um imóvel residencial localizado em [endereço do imóvel].
1.2. O investimento será destinado à execução e conclusão do projeto de incorporação imobiliária, incluindo a aquisição do terreno, construção do imóvel, comercialização e demais despesas operacionais necessárias para o cumprimento do objetivo do empreendimento.
1.3. A DEJO compromete-se a utilizar os recursos aportados pelo INVESTIDOR exclusivamente para o desenvolvimento do projeto imobiliário descrito, sendo responsável pela execução e gerenciamento de todas as etapas até a venda do imóvel.
1.4. O INVESTIDOR receberá, como contrapartida do valor investido, a distribuição de lucros provenientes da venda do imóvel, conforme as condições especificadas nas cláusulas seguintes.
Cláusula 2 - Valor do Investimento e Aporte
2.1. O INVESTIDOR compromete-se a aportar recursos em favor da DEJO, podendo optar por um dos seguintes formatos de aporte:
a) Aporte Único: O INVESTIDOR realizará um aporte único no valor de R$ [valor do investimento], a ser transferido no prazo máximo de 5 dias úteis a contar da assinatura deste contrato.
b) Aportes Eventuais: O INVESTIDOR poderá realizar aportes eventuais, em valores e datas a seu critério, desde que previamente comunicados à DEJO, respeitando o valor mínimo de R$ 1.000,00 (um mil reais) por aporte. Cada aporte eventual será somado ao montante investido e estará sujeito às condições deste contrato.
c) Aportes Recorrentes: O INVESTIDOR compromete-se a realizar aportes mensais no valor de R$ [valor investido], durante o período de [número de meses], até que o valor total acordado de R$ [valor total] seja integralmente aportado. O primeiro depósito deverá ser realizado no prazo de 5 dias úteis a contar da assinatura deste contrato, e os aportes subsequentes até o dia 10 de cada mês.
2.2. Independentemente do formato escolhido, os valores deverão ser transferidos à conta bancária da empresa, em nome de DEJO Empreendimentos e Urbanização Ltda., CNPJ 57.387.413/0001-98, Banco [inserir banco], Agência [inserir agência], Conta Corrente [inserir conta].
2.3. A confirmação de cada aporte realizado deverá ser enviada à DEJO no prazo de 2 dias úteis após o pagamento, sendo parte integrante deste contrato.
2.4. O INVESTIDOR declara que os valores aportados, sejam eles em parcela única, eventual ou recorrente, serão utilizados exclusivamente no projeto imobiliário descrito na Cláusula 1 deste contrato, e que compreende que os recursos deverão permanecer investidos por um período mínimo de 16 (dezesseis) meses a partir da data do último aporte, conforme estipulado na Cláusula 3.
2.5. Em caso de eventual necessidade de ajuste no valor do aporte ou nas condições de pagamento, as partes poderão negociar novas condições, mediante aditivo contratual.
Cláusula 3 – Prazo de Investimento
3.1. O valor aportado pelo INVESTIDOR, independentemente do formato de aporte escolhido (único, eventual ou recorrente), deverá permanecer investido por um período mínimo de 16 (dezesseis) meses, contados a partir da data do último aporte realizado.
3.2. Durante esse período, os recursos estarão vinculados ao desenvolvimento do projeto imobiliário descrito na Cláusula 1 deste contrato, não podendo ser resgatados ou utilizados para outros fins, exceto mediante acordo entre as partes e mediante as penalidades estabelecidas neste contrato.
3.3. Ao término do prazo de 16 (dezesseis) meses, o INVESTIDOR terá direito ao retorno do capital investido, distribuição de dividendos conforme estipulado na Cláusula 4 – Retorno do Investimento e Lucro. Desde que concluída a obra ou apta para a venda ou comercialização.
3.4. Caso o projeto seja concluído antes do término do prazo de 16 (dezesseis) meses, o retorno do capital e dos rendimentos poderá ser antecipado, mediante acordo entre as partes.
Cláusula 4 – Retorno do Investimento e Lucro
4.1. Ao término do prazo de 16 meses, o INVESTIDOR terá direito à distribuição de lucros líquidos provenientes da venda do empreendimento descrito na cláusula 1.1. Esses lucros, calculados após a dedução de todos os impostos e despesas da DEJO, corresponderão a um percentual de até 4,4274% ao mês sobre o capital investido.
4.2. O cálculo dos rendimentos será realizado mensalmente sobre o valor efetivamente aportado pelo INVESTIDOR, considerando a data de cada aporte. O rendimento acumulado será pago em uma única parcela ao final do período de investimento.
4.3. O pagamento do retorno do capital investido, acrescido dos rendimentos, será realizado pela DEJO na conta bancária indicada pelo INVESTIDOR, no prazo máximo de 15 dias úteis após o término do período de 16 (dezesseis) meses desde que concluída a obra ou apta para a venda ou comercialização.
4.4. Em caso de aportes eventuais ou recorrentes, o retorno e os rendimentos serão calculados separadamente para cada aporte, sendo garantido o rendimento de 4,4274% (quatro por cento) ao mês, respeitado o prazo mínimo de 16 (dezesseis) meses para cada valor investido.
4.5. Caso o projeto seja concluído e o imóvel vendido antes do término do período de 16 (dezesseis) meses, a DEJO poderá, a seu critério, antecipar o pagamento do retorno e dos rendimentos ao INVESTIDOR, mediante acordo entre as partes.
4.6. No caso de rescisão antecipada por parte do INVESTIDOR, o pagamento do retorno e dos rendimentos poderá ser reduzido proporcionalmente, conforme estipulado na Cláusula 7 – Rescisão e Penalidades.
4.7. A DEJO compromete-se a apresentar ao INVESTIDOR, ao término do período de investimento, um relatório detalhado com o balanço final do projeto e a apuração do lucro líquido obtido com a venda do imóvel, sendo este o valor-base para o cálculo do rendimento.
Cláusula 5 – Impostos e Tributos
5.1. Responsabilidades Fiscais
5.1.1 A DEJO será responsável pelo pagamento de todos os tributos e impostos devidos em relação à venda do imóvel, incluindo, mas não se limitando a:
a) Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ);
b) Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS), quando aplicável;
c) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
d) Contribuições para o PIS/Pasep e Cofins sobre as receitas auferidas;
e) INSS sobre a construção civil.
5.1.2. A DEJO se responsabiliza pela obtenção de todas as licenças e autorizações necessárias para a execução do projeto, bem como pelo cumprimento de todas as normas técnicas e ambientais aplicáveis.
5.2. Retenção de Impostos
5.2.1. A DEJO é responsável pelo recolhimento de todos os tributos incidentes sobre o lucro antes da distribuição aos investidores. A distribuição de lucros realizada é líquida de impostos, não exigindo recolhimento de Imposto de Renda pelo INVESTIDOR pessoa física.
5.2.2. Os INVESTIDORES pessoa jurídica deverão consultar seus respectivos contadores para verificar a incidência de tributos sobre os valores recebidos a título de dividendos, de acordo com a legislação tributária vigente e suas situações individuais.
5.3. Informações Fiscais
5.3.1. A DEJO se compromete a fornecer ao Investidor toda a documentação necessária para a comprovação dos pagamentos dos tributos relacionados à venda do imóvel e à distribuição de dividendos.
Cláusula 6 – Direitos e Obrigações das Partes
6.1. Direitos e Obrigações da DEJO Empreendimentos e Urbanização Ltda:
6.1.1. A DEJO compromete-se a utilizar os recursos aportados pelo INVESTIDOR exclusivamente para o desenvolvimento do projeto imobiliário descrito na Cláusula 1 deste contrato.
6.1.2. Garantir ao INVESTIDOR o retorno do valor aportado acrescido dos rendimentos descritos na Cláusula 4, respeitando o prazo e as condições acordadas neste contrato.
6.1.3. Fornecer ao INVESTIDOR, periodicamente, relatórios sobre o andamento do projeto, incluindo informações sobre o cronograma, despesas realizadas e outras informações relevantes, de modo a garantir transparência no uso dos recursos.
6.1.4. Informar o INVESTIDOR sobre qualquer fato relevante que possa impactar o desenvolvimento do projeto ou o retorno do investimento, no prazo máximo de 10 dias úteis a partir da constatação do referido fato. Exemplos de fatos relevantes incluem, mas não se limitam a: atrasos significativos no cronograma da obra, alterações nos custos do projeto, problemas com licenciamentos ou autorizações, mudanças significativas nas condições de mercado ou qualquer situação que possa comprometer a execução ou viabilidade do projeto.
6.1.5. Cumprir todas as obrigações legais e fiscais relacionadas ao desenvolvimento do projeto e à distribuição de lucros ao INVESTIDOR, incluindo, mas não se limitando a: pagamento de impostos incidentes sobre a execução e comercialização do imóvel, recolhimento de tributos relacionados à operação da empresa, emissão de notas fiscais conforme a legislação vigente, e pagamento dos encargos devidos sobre a distribuição de lucros e dividendos ao INVESTIDOR.
6.2. Direitos e Obrigações do INVESTIDOR:
6.2.1. O INVESTIDOR compromete-se a realizar os aportes de acordo com o valor e o formato escolhido, conforme estipulado na Cláusula 2 deste contrato.
6.2.2. O INVESTIDOR terá direito de acompanhar o desenvolvimento do projeto por meio dos relatórios fornecidos pela DEJO e poderá solicitar informações adicionais que sejam razoáveis e diretamente relacionadas ao andamento do projeto. As informações adicionais poderão incluir, entre outros: cronogramas detalhados de obras, relatórios financeiros, atualizações sobre contratos com fornecedores e prestadores de serviços, e previsões de conclusão do projeto ou de venda do imóvel.
6.2.3. O INVESTIDOR entende e concorda que os valores aportados estarão sujeitos ao prazo mínimo de 16 (dezesseis) meses, conforme estipulado na Cláusula 3, e que o resgate antecipado poderá implicar em redução proporcional dos rendimentos, conforme estipulado na Cláusula 7.
6.2.4. O INVESTIDOR obriga-se a manter atualizados seus dados bancários e de contato, informando a DEJO sobre qualquer alteração em tempo hábil para garantir a comunicação eficiente e o pagamento do retorno do investimento.
Cláusula 7 – Rescisão e Penalidades
7.1. Condições de Rescisão
7.1.1. O presente contrato poderá ser rescindido nas seguintes situações:
a) Por vontade unilateral do Investidor, mediante notificação prévia à DEJO, com um aviso de pelo menos 60 (sessenta) dias, desde que respeitadas as condições de penalidade estipuladas neste contrato.
b) Por vontade da DEJO, caso o Investidor não cumpra com suas obrigações, incluindo o aporte do valor acordado ou a manutenção do investimento por 16 meses, mediante notificação extrajudicial prévia.
c) Por força maior, caso fortuito ou quaisquer circunstâncias que impeçam a continuidade do contrato, a ser avaliado e acordado pelas partes.
7.2. Rescisão por Iniciativa do INVESTIDOR:
7.2.1. O INVESTIDOR poderá solicitar a rescisão deste contrato a qualquer momento, mediante notificação à DEJO, com antecedência mínima de 60 (sessenta) dias.
7.2.2. Em caso de rescisão conforme o disposto no item 7.2.1, o INVESTIDOR terá direito ao resgate do valor investido, descontados os rendimentos proporcionais até a data da solicitação da rescisão, considerando o prazo mínimo de 16 meses estipulado na Cláusula 3.
7.2.3. Caso a solicitação de rescisão ocorra antes do prazo de 16 meses, o INVESTIDOR aceita que o rendimento será calculado de forma proporcional ao período efetivamente transcorrido desde o aporte, conforme as condições estabelecidas na Cláusula 4.
7.3. Rescisão por Iniciativa da DEJO:
7.3.1. A DEJO poderá rescindir este contrato nas seguintes situações:
a) Se houver violação de qualquer cláusula ou condição deste contrato pelo INVESTIDOR, não sanada no prazo de 15 (quinze) dias após notificação por escrito;
b) Caso ocorra a falência, recuperação judicial ou insolvência do INVESTIDOR.
7.3.2. Em caso de rescisão por iniciativa da DEJO, o INVESTIDOR terá direito ao retorno do valor investido, acrescido dos rendimentos proporcionais até a data da rescisão, conforme estipulado na Cláusula 4.
7.4. Rescisão por Força Maior:
7.4.1. Este contrato poderá ser rescindido por ambas as partes em caso de força maior, entendida como qualquer evento imprevisto e extraordinário que torne impossível a execução das obrigações assumidas neste contrato, incluindo, mas não se limitando a, desastres naturais, guerras, iniciativas do Poder Público ou mudanças legislativas que inviabilizem a continuidade do projeto.
7.4.2. A parte que desejar rescindir o contrato em razão de força maior deverá notificar a outra parte, apresentando a documentação que comprove o evento de força maior.
7.5. Penalidades
7.5.1. Em caso de rescisão por parte do Investidor, será aplicada uma penalidade equivalente a 10% do valor total do Contrato celebrado, que será descontada do valor a ser devolvido ao Investidor.
7.5.2. Em caso de rescisão por parte da DEJO devido ao descumprimento das obrigações pelo Investidor, a DEJO não terá a obrigação de devolver qualquer valor ao Investidor e poderá reter o valor aportado como compensação pelas perdas e danos.
7.5.3. Ambas as partes poderão ser responsabilizadas por perdas e danos causados à outra parte em decorrência de rescisão indevida, que não se enquadre nas condições estipuladas neste contrato.
7.6. Procedimento de Rescisão
7.6.1. A parte interessada em rescindir o contrato deverá notificar a outra parte por escrito, indicando as razões da rescisão, e observar os prazos estabelecidos nesta cláusula.
Cláusula 8 – Disposições Gerais
8.1. Alterações do Contrato
8.1.1. Qualquer alteração a este contrato deverá ser realizada por escrito e assinada por ambas as partes, não sendo válidas alterações verbais.
8.2.2. A DEJO poderá ceder ou transferir os direitos e obrigações deste contrato a terceiros, especialmente em casos de:
a) Fusões ou aquisições da empresa;
b) Reestruturações empresariais que envolvam a transferência de ativos;
c) Venda ou transferência de parte significativa do seu capital social, desde que o novo investidor assuma as obrigações deste contrato;
d) Outras situações que justifiquem a transferência, desde que o INVESTIDOR seja notificado com antecedência de 30 (trinta) dias.
8.2. Cessão de Direitos
8.1.1. O INVESTIDOR não poderá ceder ou transferir seus direitos e obrigações decorrentes deste contrato a terceiros, sem a prévia e expressa autorização da DEJO.
8.2.2. A DEJO poderá ceder ou transferir os direitos e obrigações deste contrato a terceiros, desde que notifique o INVESTIDOR com antecedência de 30 (trinta) dias.
8.3. Legislação Aplicável
8.3.1. Este contrato será regido e interpretado de acordo com as leis da República Federativa do Brasil, incluindo, mas não se limitando a:
- Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)
- Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964)
- Lei do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de acordo com o Município
- Lei do Imposto de Renda (Lei nº 9.249/1995)
- Constituição Federal de 1988 artigo 5º, inciso II